第2章 住宅性能表示制度の成立-References

参考文献

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3) 李炫尚・高田光雄・高井宏之・金洙岩:「日韓における住宅性能表示制度の成立と分譲集合住宅の供給者の受容」,日本建築学会計画系論文集73-643,pp.2717-2724,2008.12

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14) 国土海洋部HP:「2004・2005・2006・2007・2008・2009年度住宅総合計画」,,国土海洋部,(参照2009-6) 

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39) 全相仁:アパートに狂う-現代韓国の住居社会学,イスブ,2009(2刷),(邦題)

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42) Kim,J.H・他：住宅政策の回考と展望,国土開発研究院,1999,(邦題)

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44) 竹井隆人：集合住宅と日本人-新たな共同性を求めて,平凡社,2007

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第1章 序論-References

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4) Lim,S.H:住宅政策半世紀-政治経済環境変化と住宅政策の展開過程,大韓住宅公社,2002,pp4-59,94-96,252-254,317-361,(邦題)

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12) Kim,J.H・他：住宅政策の回考と展望,国土開発研究院,1999,(邦題)

13) Lim,J.H・他：住宅政策論,Buyeonsa,2008,(邦題)

14) 高田光雄:都市住宅供給システムの再編に関する計画論的研究,京都大学大学院博士論文,1991,pp3-39,77-82,127-168,251-255

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20) 国土交通省住宅局住宅政策課監修：日本の住宅事情と住生活基本法,ぎょうせい,2004.6,pp.17-55

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27) 図解住居学編集委員会編：住まいと社会,彰国社,2005

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30) 岩下正弘：市場・商品開発・企業競争,同門舘,2002(6版)

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34) 松本光平:諸外国の住宅保証制度と性能表示制度、ジュリストNo1159,pp.38-45,有斐閣,1999.7.1

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39) 内田祥哉：現代建築の造られ方,市ヶ谷出版社,2002

40) 浅見泰司：住環境 評価方法と理論,東京大学出版社,2001,pp.3-29,207-222,269-291

41) 巽和夫：現代ハウジング論,学芸出版社,1986,pp.1-24,513-550

42) 松本光平:品確法の論点,都市住宅学44号,pp.33-37,都市住宅学会,2004

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45) 藤澤美恵子・中西正彦・中井検裕:住宅性能表示制度が分譲マンション価格に与える影響と役割,都市住宅学47号,pp.83-88,都市住宅学会,2004

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47) 住田昌二・延藤安弘・三宅醇・小泉重信・西村一朗：新建築学体系14ハウジング,彰国社,1985

48) 住田昌二・西山文庫：西山夘三の住宅・都市論,日本経済評論社,2007

49) 巽和夫：現代社会とハウジング,彰国社,1993,pp.13-30

50) DC.North(訳:竹下公視):制度・制度変化・経済成果,晃洋書房,2004(5刷)

51) Bernard Chavance(訳:宇仁宏幸・他)：入門制度経済学,ナカニシヤ出版,2009(2刷)

52) 高田光雄：住宅市場と住宅政策,李刊「都市問題研究」第47券第6号,pp.43-54,1995.6

53) 国土交通省HP：21世紀の豊かな生活を支える住宅・宅地政策について(1998.9),住宅宅地審議会,2009(参照2009-8）

54) 国土交通省住宅局住宅政策課監修：日本の住宅事情と住生活基本法,ぎょうせい,2004.6

55) 統計局HP：日本の住宅・土地-平成15年住宅・土地統計調査の解説-統計表(2006.5),,総務省,2007.6

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74) 近江・大平：公団住宅の住宅性能表示制度に関する研究(続)、住宅・都市整備公団住宅都市研究実験所研究報告集No83,1986

75) 建設省住宅局：分譲マンション性能表示制度検査検討委員会調査検討報告書,1983

76) 松村秀一・田辺新一監修ハウスジャパン・プロジェクト編著：生活価値を創造する21世紀型住宅のすがた,2001.3,東洋経済新聞社

77) 国土交通省：長期耐用都市型集合住宅の建設・再生技術の開発(マンション総プロ),2002.12

78) 鈴木成文:建築論壇-住宅性能表示制度に対する疑問,建築雑誌Vol1 5,No145 8,pp.108-109,2000.8

79) 古瀬敏：建築論壇-住宅性能表示制度に対する疑問に反論,建築雑誌Vol11 6,No1469,pp.52-54,2001.3

80) 井上勝夫・他：住宅購入時消費者要求と住宅性能表示制度その1・その2,日本建築学会学術大講演梗概集D-1,pp.81-84,2002

81) 井上勝夫・他：住宅購入時消費者要求と住宅性能表示制度その3-5,日本建築学会学術大講演梗概集D-1,pp.41-46,2003

82) 久木章江・他：住宅性能に対する居住者の意識に関する研究その1-5,日本建築学会学術大講演梗概集F-1,pp.1199-1208,2003

83) 高井宏之:住宅性能表示制度(共同住宅)に関する供給者の受容と評価の実態、都市住宅学39号,pp.55-60,都市住宅学会,2002

84) 高井宏之:住宅性能表示制度(共同住宅)に関する需要者の受容と評価の実態,都市住宅学47号,pp.95-100,都市住宅学会,2004

85) 高井宏之・高田光雄:品質法の住宅性能表示制度(共同住宅)供給者・需要者への浸透と評価に関する研究,第11回研究助成成果報告書,pp.425-444,財団法人トステム建材産業振興財団,2005.3

86) 一棟宏子：消費者の立場からみた住宅の品質確保促進法の現状と課題,都市住宅学44号,pp.15-19,都市住宅学会,2004

87) 松本光平:品確法の論点,都市住宅学44号,pp.33-37,都市住宅学会,2004

88) 藤澤美恵子・中西正彦・中井検裕:住宅性能表示制度が分譲マンション価額に与える影響と役割,都市住宅学47号,pp.83-88,都市住宅学会,2004

89) 榎本敏男:住宅品確法と住宅生産・供給システムへの影響,都市住宅学44号,pp.11-14,都市住宅学会,2004

90) 松村秀一：住宅性能表示制度が果たすべき役割と問題,住宅55(8),pp.3-6, 日本住宅協会,2006.8

91) 中城康彦:住宅性能表示制度の更なる普及に向けて,住宅55(8),pp.7-11,日本住宅協会,2006.8

92) Valérie Gelezeau(訳:GIL,H.Y)：アパート共和国-フランス

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93) 河晟奎：住宅政策論,博英社,2006(第3全訂),(邦題)

94) Choi,M.S：インターネット不動産サービス品質がマーケッティング成果に及ぶ影響に関する研究,建国大学博士論文,2006,(邦題)

95) 青木昌彦：比較制度分析に向けて,NTT出版,2003,pp.1-35

96) 総務企画委員会：第16回学術講演会報告（2）ワークショプ報告①「国際ワークショップ：日韓比較にみる住宅性能表示制度の果たす役割と今後の課題」,都市住宅学会64号,pp.62-73都市住宅学会,2009

97) Pierre Bourdieu(訳:山田鋭夫・渡辺純子)：住宅市場の社会経済学,籐原書店,2006 松下和夫：環境ガバナンス論,京都大学学術出版会,2007,pp.1-54

98) 松下和夫：環境ガバナンス論,京都大学学術出版会,2007,pp.1-54

研究内容の要旨

韓国における住宅性能表示制度の受容に関する研究 

-日本の住宅性能表示制度との比較による- 

李 炫尚

本研究は、住宅市場の情報非対称性の問題に着目し、制度・情報経済学的観点と社会調査方法を援用し、日本の住宅性能表示制度との比較研究を通じて、韓国の住宅性能表示制度の成立、利害関係者の受容実態、評価書情報の流通実態を明らかにするとともに、情報非対称性の要因と住宅性能表示制度のあり方について考察したものであり、7章からなっている。

第１章は序論であり、韓国における住宅の商品化の問題、情報非対称性の問題、制度の受容をめぐる問題等の視点から、住宅性能表示制度という研究主題について論じている。また、日本と韓国における住宅性能表示制度に関する既往研究をレビューし、本研究の位置付けを明らかにした上で、研究の目的とその目的を達成するための課題設定及び研究の枠組みを提示している。

第2章は、韓国の住宅性能表示制度による市場補完の特性を明らかにしている。先ず、文献考察により、韓国の住宅供給政策の社会資本形成的・社会福祉的機能と住宅問題の特徴を解明している。次に、制度導入の要因として分譲住宅価格の高騰、居住性をめぐる紛争の増加などを取上げたうえで制度の枠組みを明らかにしている。さらに、それらを日本の制度の導入要因や枠組みと比較考察し、情報経済学的観点より韓国の制度は性能情報の公開、日本の制度は性能情報の信頼に着目し市場補完が行われていることを明らかにしている。

第3章は、韓国の住宅供給者を対象とした制度に対する意識と評価に関する調査結果を分析し、韓国の住宅供給者の制度受容の実態と問題点を明らかにしている。供給者は住宅事業においてはブランドイメージを最も重視しており、制度利用に消極的であるが、物件の特長や差別化の手段として利用する可能性はあることを指摘している。制度の全体的評価については、導入の時期・義務化などに対する否定的な意識を示している。また、性能項目や評価基準などに改善余地があることを示している。以上に基づき、義務制、表示項目と評価方法の適切性、紛争発生の可能性などについて、問題点及び課題を明らかにしている。

第4章は、K物件(認定物件)の需要者を対象として住宅需要及び選択等の意識調査などを行うことにより、韓国の需要者の制度受容の実態を明らかにしている。需要者は住宅購入の目的や意思決定において資産形成を最も重視しており、建築費･見積情報を強く求めているが、情報は主に供給者の情報媒体に依存している。また、住宅性能に関しては、需要者の理解不足と供給者の説明不足が指摘されている。更に制度に対する需要者の認知度は低いこと、供給者の情報開示が不十分であること、これらのことが情報非対称性の要因となっていることが明らかにされた。以上から、住宅性能表示制度の普及促進に向けた運用・充実・基盤的側面の補完の必要性を指摘している。

第5章は、韓国の不動産情報提供者を対象とした意識調査と、韓国と日本における評価書情報の流通調査を通じて、韓国の不動産情報提供者の制度受容の実態と評価書情報の流通実態を明らかにしている。韓国の不動産情報の整備は、民間主導によって主に物件の価格情報や生活情報などがインターネット媒体を通じて流通・蓄積されている。不動産情報提供者は分譲アパートの情報提供において、敷地や敷地周辺の情報を最も重視しており、評価書情報を提供してない。また、制度に対して全体的に否定的である。このような消極的取組みの理由として、評価書情報が得られにくいことが最も多く指摘された。評価書情報の流通実態に関しては、入居者募集公告によって評価書情報が公開されており、主に供給者の情報提供体制によることを明らかにしている。アクセシビリティーが確保されているが、G物件の需要者の認知度調査やモデルハウスの現場調査により、需要者の低い認知度、供給者の消極的取組みが再検証されている。一方、日本の評価書情報の流通実態を検討した結果、評価書情報は流通しているが、アクセシビリティーに関する問題が把握された。

第6章は、韓国と日本の住宅供給者の意識及び評価の比較考察より、両国の住宅性能表示制度の受容の特性と制度の発展段階を明らかにしている。先ず、日本の供給者は物件の信頼に、韓国の供給者は物件の特長に着目しているという制度の受容特性を指摘した。次に、日本では、情報の信頼性が供給者に受け入れられており、制度の補完も対応しているため、第2段階(物件や企業の信頼)にあること、韓国では、情報の信頼性に関する制度の仕組みが未だ十分でないため、第1段階(情報提供体制の構築)にあることを示している。

第7章は、前章までに得られた知見とともに、韓国の住宅性能表示制度の成立、供給者・需要者・不動産情報提供者の制度受容、評価書情報の流通、制度の普及段階をまとめ、韓国の新築住宅市場における情報非対称性の要因の解明と住宅性能表示制度のあり方について考察し、本論文の結論としている。

第1章 序論/1.3 研究の位置付け/1.3.3 本研究の位置付け

(1)住宅問題と制度の成立の観点

住宅事情は量の時代から質の時代へ進展したと共に、住宅市場において住宅問題の複雑化が進行し、その解決の目標の多様化だけでなく、これらを達成する道筋も複雑化している。住宅性能表示制度は、住宅市場において住宅の品質と価格をめぐる問題の要因を、供給者と需要者間で情報非対称性の問題に着目し、性能情報の開示を通じて解決しようとしているものである。住宅性能表示制度は消費者保護の対人的対策(住田,1988)、良質ストック形成を目指した住宅計画(高田,1991)、住宅市場整備対策(松本,2004)など、それぞれに評価されるものといわれている[1]が、住宅性能表示制度の成立が規定される理由や条件について既往の研究では十分に解明されていない。

住宅性能表示制度の成立は、相互規定的関係にある住宅市場と住宅政策によって規定されることと認識する必要がある。山田(2000)[2]によると、住宅問題の発生は、その背景にある住宅市場の発展の有り方によって規定され、これはまた国の資本主義の発展がおかれた歴史的な条件にその大枠組みが規定されている。韓国は権威主義的資本主義を強化する国家的制度を通じて急成長をなす国である[3]。一つの政策領域として確立された住宅政策は、社会住宅供給に積極的に介入していない中で公共も収益性の分譲事業を行っていることに加え、分譲価格の統制、統制金融政策等を通じて市場に介入してきたために、韓国の住宅市場は「国家主義市場体制(LIM,2002)」や「跛行的市場(HA,2006)」といわれている[4]。こうした住宅政策と住宅市場の下で住宅政策の後発性や都市化の急進性にもかかわらず、経済成長と共にミドルクラスを基盤とした持家市場を発展させて、近年韓国は住宅の量的不足をほぼ解決してきた。その原動力は住宅商品を媒介とした土地の利用と所有独占(住宅商品の独占的性格)を容認や支援する代わりに、住宅需給は自助努力や自力開発を原則としている住宅政策のスタンスにある。このことは韓国の住宅市場の特別な問題として現れてくる。山田(2000)[5]によると、住宅商品の独占的性格によって住宅市場において「アフォーダビリティ(負担能力)」の問題を深刻化させるといわれている。更に住宅・土地を投機の対象として性格付け、アフォーダビリティ問題や土地利用の不安定化を顕在しやすくなる。これは韓国の住宅市場において住宅問題の第1側面である。しかしながら、アフォーダビリティ問題は民間投資をベースとした持家市場が活性化された国の共通的問題であり、日本も例外ではない。次に住宅の公共性の欠如である。日本でも市場の失敗による住環境の悪化が指摘されているが、近年の韓国で住宅問題を規定する第2側面である。韓国では公的投資に成り代わって民間投資により住宅が建設されてきたために、住宅という財に対して社会資本的意識を期待できずに私財的意識が顕在している。社会的に住宅を公共財として感じるような公共性意識の形成が遅れているといえる。さらに「建築不自由原則」は、量の不足の解消や景気対策のために非一貫的や臨機応変的であった[6]。本研究ではそうした韓国の住宅市場の独自性に基づき、住宅性能表示制度の成立経緯と市場の補完を解明することを特徴としている。

(2)住宅性能と住宅供給の観点
延藤(1975)[7]によると、住宅性能の研究において大きな課題は住宅供給と住宅性能の絡み合いを社会的ひろがりの中で位置づけ、ハウジングの観点から、国民全てが居住するにふさわしい住宅をいかにつくり、いかに提供し、維持するかを一つの社会的仕組みとして構想し表現することにある。その観点からみると、住宅性能は、住宅の商品化の進展と住宅の質の向上を市場原理に委ねる方向が打ち出されているなかで、住宅供給プロセスにおいて供給者と需要者の立場によって流動的な住宅品質に対して相互の間にコミュニケーションの手段としての役割が期待されるものである。住宅性能表示制度は、これを可能とする社会的仕組みの実現の試みの中の一つであるといえる。
しかしながら、新しい制度(法)は、既存のインセンティブ構造を変化させるために制度の利害関係者の抵抗や不満をもたらす。特に住宅性能表示制度は需要者にインセンティブを与えるために供給者の利害と相反する可能性が高い。また、既存慣習や慣行（制度の経路依存性）により需要者や供給者にとって素直に受けられにくくなる。更に、住宅性能はものに即した概念であるが、住宅供給プロセスにおいて人の居住条件とからませて論じるためには、住宅性能表示制度の表示項目に対する需要者のニーズとの適合関係を把握することが重要である。従って、住宅性能表示制度の直接的利害関係者にある供給者と需要者の意識を実証的な把握や分析を通じてその現況や問題等を捉えることが必要である。そのような研究は、日本では制度の直後に行われてきたが、韓国では未だに見当たらない。住宅性能表示制度において供給者と需要者の意識の検討は、制度の全体的な枠組みの評価を通じて制度の仕組みに対する諸問題を指摘するために必要である。また、住宅供給プロセスにおいて情報非対称性の生じる要因として供給者側だけなく需要者側にも問題の余地を把握し、総合的に制度の補完をめぐる基本方向を出すためにも必要である。更に、住宅性能と供給者や需要者の意識、供給者と需要者との評価を通じて、住宅供給と住宅性能の関わりを明確にすることができ、供給プロセスにおいて需要者がコントロールの可能な生産システム、供給システムの実現に向けて意味づけることができる。

(3)住宅性能情報の流通の観点
住宅の商品化が進行する中で住宅供給プロセスや住宅の要素は極めて多様になり、多様な情報が求められている状況にある。既往の研究では需要者による効果的な住宅選択の支援のために認定及び性能情報の円滑な流通が求められている。今日の住宅の商品化が進行する中で、住宅商品の品質を客観的に評価しようとするニーズが高まっている。「性能」は、品質を示す指標であり、比較可能な一般性をもった使用適合能力といわれる(岩下,1994)[8]。しかし、住宅の場合は、物件ごとに品質が異なり、性能の把握も容易ではない。これは住宅市場において情報非対称性の問題に対応が遅れた要因となったが、評価技術の発展に伴い、住宅の部位別や個別的性能の把握が進み、近年性能情報の開示が徐々に進んできた。近年、住宅の質の向上を供給者と需要者の間の市場原理に委ねる方向が打ち出されているなかで性能情報の役割が期待される。更に住宅性能表示制度は、性能情報の相互比較、信頼性を高めるために性能に関する表示の共通ルールを定め、性能情報の流通のための基本的要件が揃ったといえる。一般的に最大の情報源は自分の体験してきた住まいや住生活であり、親類や知人からの間接体験によって構築された自分のイメージが源となる。このような実物体験や擬似体験が極めて優れた情報であるが、現実的な制約より様々な情報媒体を通じて住宅商品の情報を取得することとなる。

韓国におけるIT技術の発展とともにインターネットの急速な普及の拡大によって情報媒体としてのインターネットが重視されている。近年の韓国の不動産情報提供体制においてインターネットによる民間不動産情報提供者は重要な役割を果たしている。既往研究で需要者は不動産情報の取得の主な媒体として最もインターネットを多く利用しており、信頼度が高いのであるが、情報の利用状況は不動産ニュース、既存住宅の市勢情報が中心となっている(Choi,2006)[9]。このような状況は、前述した韓国の住宅市場の特徴を反映しているうえ、ストック情報を中心に不動産情報提供体制が整備されてきたことを示している。ストック情報を中心に蓄積されている民間の不動産情報提供体制に、住宅の品質を客観的に示す性能情報等のような新たな情報を付加させ、フロー情報の充実化を図る必要がある。そのために既存の不動産情報提供体制と住宅性能表示制度との接点を探り、評価書の情報の流通を活性化させる必要があると考える。

(4)住宅性能表示制度の国際的比較の観点
国際的な視点からの住宅性能表示制度の比較は、仕組みが類似している韓国と日本を主要な比較対象としている。フランスでも住宅性能表示制度が行われているが、制度の仕組みの相違がある点で日本と韓国とは区別される。しかし、韓国と日本において住宅政策と住宅市場等の諸条件の相違が、制度の独自な枠組みをとらせると共に、社会や文化、経済を背景とする供給者や需要者の慣習や慣行が固有な受容の特徴を生み出す可能性が高い。また、韓国は先行した日本の住宅性能制度を参考にした。国際社会において他国の最善制度を学習し、自国に採用することは珍しいことでないが、これが必ずしも成功していなかった点に注目する必要がある。これはノース(1990)が嚆矢的著作で提起した重要な問題であり、彼は制度にはフォーマルなルール(規則や法)とインフォーマルなルール(行動規範や慣行)の存在を示して解明している。彼は、優れたフォーマルなルールを外国から取り入れたとしても、国固有のインフォーマルなルールが慣性を持ち、変化を困難にすることを指摘している(青木,2001)[10]。結果的に借り物のフォーマルルールを執行しても、うまく機能するといえないものになる可能性を示唆している。 このような制度の実効性をめぐる問題は、日本でも既述のように提起されている。日本の場合、独自的な制度の仕組みをとっているといえるが、フランスの制度を参考にしたためにノースの指摘した問題から完全に離れたとはいえない。これが日本の現在の制度が狙っている比較可能性のメリットを生まない等、制度の役割が十分に果たされていない状況を説明するかもしれない。その意味で韓国も、同じ形態の問題を抱える可能性が高い。更に、日本の場合は住宅性能表示制度の導入以前から、供給者サイドへの規制やその設計目標を与える性能から一般的に技術的知識の下地に乏しい需要者の立場に向けた検討が行われてきた。韓国の既述研究をみると、韓国において性能論は未だ供給者サイドへの規制やその設計目標を与えることに比重が高い。従って、韓国の場合も実効性の問題に直面する可能性が顕著であると考える。こうした点を考慮し本研究では、両国の住宅性能表示制度の枠組みや社会へ展開を比較・検討することで、社会的に住宅性能表示制度の影響を明確にすることができると考える。

[1] 参考文献24),14),87)
[2] 参考文献22)
[3] 参考文献92)
[4] 参考文献4),93)
[5] 参考文献22)
[6] 参考文献22)によると、建築不自由の原則とは、住宅建設を含む市街地の建設・開発行為(取り壊し行為を含む)が、社会的にコントロールを受けて行われる状態をいう。規制の及ぶ範囲や内容は様々であるが、多くの先進国においては市街地空間の持っている環境・景観・歴史性などが開発行為によって破壊されないように、強力な規制が行われてきた。居住空間に対する都市市民の文化的、社会的欲望水準の発展が、単なるシェルターとして住宅を見る段階から、地域空間のあり方を含めたより豊かなアメニティを重視する段階へと発展することは必然的である。ミドルクラスを中心とする高い社会的欲望水準の広がり、またスラム問題などの住環境問題との長期にわたる格闘の中で都市文化の形成と蓄積は、公的介入を積極的に要請するこの時代の社会的意義と相俟って、都市計画と建築不自由の原則に基づく都市・住宅開発の全面的な発展、換言すれば、住宅の公共財的性格の顕著な発展をもたらしたのである。
[7] 参考文献38)
[8] 参考文献30)
[9] 参考文献94)
[10] 参考文献95)